Затратный подход в оценке
29-11-2012, 20:55
Затратный подход – это расчет затрат для восстановления имущественного комплекса с учетом износа на дату оценки. Имущественный комплекс – это земельный участок и созданные на нем улучшения. Основа затратного - принцип "замещения", по которому клиент не затратит больше средств, чем затраты на приобретение аналогичного по назначению участка.
Этапы:
- Оценка ВС (восстановительной стоимости объекта оценки). Это стоимость нового строительства недвижимости в текущих ценах без учета износа на дату оценки. Стоимости воспроизводства или замещения - база для расчета ВС.
- Определение прибыли инвестора.
- Расчет износа всех видов. Износ уменьшает полезность объекта недвижимости, его привлекательность для инвестора и снижает стоимость объекта. На стоимость объекта влияют также внешние факторы. Износ (И) измеряют в процентах. Различают функциональный износ, физический износ и внешний износ. По виду бывают устранимыми и неустранимыми.
- Определение рыночной стоимости участка земли.
- Определение конечной стоимости объекта, а именно: корректировка восстановительной стоимости на износ, увеличение полученной после корректировки на износ стоимости на величину стоимости земельного участка
В силу различий понятий "затраты" и "стоимость" затратный подход не показывает рыночную стоимость недвижимости. Вывод о рыночной стоимости объекта принимается оценщиком после глубокого анализа значений по каждому из подходов, опираясь на более приемлемый подход в конкретном случае. Выбор между стоимостями "воспроизводства" и "замещения" индивидуален в каждом случае оценки. В себестоимости строительства выделяют прямые, косвенные затраты. Прямые затраты – это средства, затраченные на строительство. Косвенные затраты - сопутствующие расходы (инвестиции, рекламные расходы, накладные расходы и т.д.).
Предпочтительные ситуации для применения затратного подхода:
- Вновь построенные объекты;
- Незавершенное строительство;
- Объекты налогообложения;
- Объекты для страхования.
Преимущества затратного подхода: надежность, целесообразность технического анализа строительства, обоснование обновления объекта, оценка недвижимости специального назначения, анализ качества использования земли, решение задач налогообложения и страхования. Недостатки затратного метода: затраты не совпадают с рыночной стоимостью, оценка земельного участка проводится отдельно от оценки строений.
Источники: http://1-ocenka.ru, http://1-ocenka.ru
Другие новости по теме:
